Quando conviene la surroga del mutuo?
Se abbiamo aperto un mutuo, ad esempio per l’acquisto di un immobile, non dobbiamo necessariamente essere rassegnati a doverci convivere per parecchio tempo, a volte anche per qualche decina di anni.
In tutto questo periodo possono cambiare le condizioni del mercato oppure possiamo ritrovarci con un tenore di vita diverso.
La possibilità di cambiare le condizioni del mutuo, quindi, può essere molto importante, e la surroga è uno strumento molto utile a nostra disposizione.
Grazie alla surroga, infatti, possiamo trasferire il nostro mutuo presso un altro istituto bancario per ottenere condizioni diverse e più vantaggiose senza i costi spesso esorbitanti che in genere ci vengono accollati nella fase di apertura di un finanziamento ipotecario.
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Ma quali sono le motivazioni principali che ci spingono a cambiare il nostro mutuo? E soprattutto quando conviene la surroga del mutuo?
Perché cambiare il proprio mutuo?
Prima di capire quando conviene la surroga del mutuo dobbiamo analizzare le motivazioni che sono alla base di questa scelta.
In generale si decide di cambiare il proprio mutuo per avere delle condizioni migliori:
- Oggettivamente, perché la nuova banca offre ad esempio, a parità di altre condizioni, uno spread migliore
- Soggettivamente, nel caso in cui la nuova soluzione è consona alle nostre esigenze, ma non è migliore in senso assoluto: ad esempio se vogliamo aumentare la durata del mutuo per avere una rata più bassa
Le motivazioni possono quindi essere diverse:
- Sfruttare le migliori condizioni del mercato: ad esempio, se le banche decidono di avere una politica più spinta per aumentare le acquisizioni di clienti, il mercato può offrire spread più bassi. Oppure se i tassi sono scesi sensibilmente, si possono ottenere mutui a tasso fisso molto più vantaggiosi rispetto agli anni precedenti
- Diminuzione della rata: il nostro tenore di vita è cambiato, il nostro obiettivo è quindi quello di ridurre la rate mensile del nostro mutuo. Una possibile soluzione in questo caso può essere la surroga verso un mutuo di durata superiore
- Passaggio da tasso fisso a variabile o misto: abbiamo la possibilità di assumerci dei rischi in più e quindi decidiamo di avere una rata più bassa nell’immediato, cosa che in genere è garantita da un mutuo a tasso variabile rispetto ad uno fisso
- Abbiamo un’esigenza di garanzia e di stabilità per il futuro, in questo caso possiamo optare per un passaggio da tasso variabile a fisso
- Valutazioni di tipo economico-finanziario: le condizioni di mercato sono tali che, in base a previsioni attendibili su Euribor e Eurirs, possiamo con buona probabilità ipotizzare un aumento o un decremento deciso dei tassi nel tempo, e di conseguenza passare da un mutuo a tasso variabile a fisso o viceversa
Il momento giusto per la surroga del proprio mutuo
In alcuni casi è di fondamentale importanza la scelta del momento migliore per la surroga del proprio mutuo
Se vogliamo solamente godere di condizioni migliori offerte dal mercato, oppure vogliamo aumentare la durata del mutuo perché non riusciamo a sostenere la rata mensile, il problema è meno sentito.
Se viceversa vogliamo passare da un mutuo a tasso fisso ad uno variabile, per poter sfruttare al massimo le condizioni offerte dall’andamento dei tassi e dalle previsioni sull’Euribor o sull’Eurirs, allora la scelta del momento migliore diventa estremamente rilevante.
La scelta del momento migliore
In linea teorica il momento migliore per passare da un tasso variabile ad un tasso fisso è quello in cui i tassi sono ai minimi e le previsioni sull’Euribor sono nella direzione di un deciso rialzo.
La rata di un mutuo a tasso variabile in queste condizioni, infatti, può solo salire. Se si passa ad un mutuo a tasso fisso la rata sarà immediatamente più elevata ma poi resterà fissa nel tempo. Attenzione però: il tutto sarà conveniente solo se nel lungo periodo i tassi cresceranno in maniera decisa. In questo caso il tasso dei mutui variabili diventerà nel tempo più elevato del valore di quello del mutuo a tasso fisso che abbiamo sottoscritto in sede di surroga. Ricordiamo infatti che tra tasso fisso e variabile c’è sempre un “gap” sul valore del tasso d’interesse: in pratica la crescita del tasso variabile, affinché ci sia convenienza, dovrà superare questo “gap”.
Una domanda che molti si pongono a questo punto è la seguente: ma non converrebbe aspettare che il valore del tasso variabile raggiunga quello del tasso fisso, colmando questo “gap”, per passare al mutuo a tasso fisso?
La risposta è molto semplice: questa condizione non si verificherà, con ogni probabilità: se aumenta l’interesse dei mutui a tasso variabile (indicizzati all’Euribor), infatti, in genere aumenta anche quello dei mutui a tasso fisso. In questo caso quindi, visto che i tassi aumentano, aspettare vorrebbe dire solo approdare in futuro ad un tasso fisso meno conveniente. E’ questo il motivo per cui converrebbe passare al fisso nel momento in cui i tassi sono ai minimi.
