La surroga del mutuo è una possibilità concreta da qualche anno a questa parte. Se ne parla spesso ed è in genere associata, non a torto, alla concreta possibilità di vedersi ridurre la rata del proprio mutuo.
Vediamo quindi nel dettaglio di cosa si tratta, come funziona e quali sono le condizioni migliori per poter surrogare il proprio mutuo
Ridurre la rata del proprio mutuo
Quando si pensa alla possibilità di ridurre la rata del proprio mutuo, diverse sono le soluzioni possibili:
-se abbiamo un mutuo a tasso variabile possiamo ad esempio sperare che il valore dell’Euribor, a cui la maggior parte di questo tipo di finanziamenti è indicizzato, scenda sensibilmente
-un’alternativa possibile è l’estinzione anticipata del mutuo. In molti casi se abbiamo del capitale disponibile e decidiamo di estinguere una parte del nostro debito prima della scadenza, vedremo la nostra rata ridursi in una misura dipendente dal valore del debito estinto
Se nessuna di queste possibilità può essere presa in considerazione, per le condizioni di mercato o, come nella maggior parte dei casi, per l’assenza di capitale da impiegare per l’estinzione anticipata del mutuo, non ci restano che altre due soluzioni: la surroga o la rinegoziazione del mutuo
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La surroga e la rinegoziazione del mutuo: principali differenze
Come noto, la surroga del mutuo è la possibilità di trasferire il proprio mutuo presso un altro istituto bancario a costo zero. La surroga è stata regolamentata con la legge n.40 del 2007, nota anche come “decreto Bersani”.
In pratica chi ha un mutuo presso una qualunque banca può richiederne il trasferimento ad un’altra senza dover estinguere la vecchia ipoteca ed attivarne un’altra, con evidente risparmio di costi. Possono variare la tipologia di tasso di interesse (ad esempio da fisso a variabile o viceversa) o la durata del mutuo stesso, ma non l’importo residuo del mutuo. Ecco quindi che la rata può essere ridotta:
- per le migliori condizioni dei tassi applicati dalla nuova banca
- per la tipologia di tasso di interesse applicato, ad esempio nel passaggio da tasso fisso a variabile o misto
- al fine di modificare della durata del mutuo
Ma la normativa introdotta nel 2007 sulla surroga ha avuto come effetto anche quello di aumentare le possibilità di avere condizioni più convenienti semplicemente rinegoziando il mutuo con la propria banca.
La rinegoziazione del mutuo
La rinegoziazione può essere quindi effettuata con una scrittura privata tra banca e mutuatario, senza costi aggiuntivi. Ma perché un istituto bancario dovrebbe concederci delle condizioni più favorevoli unilateralmente?
La motivazione è proprio data dalla possibilità, prevista dalla legge, di poter ricorrere alla surroga. Le banche sanno perfettamente che, nel caso in cui il cliente decida di trasferire il proprio mutuo su un’altra banca, non hanno la possibilità di impedirlo. Ecco quindi che, se il mercato è in grado di garantire condizioni più favorevoli ai mutuatari (ad esempio perché gli spread applicati dalle banche sono scesi, o per una discesa dei tassi che rende più convenienti di prima i mutui a tasso fisso) gli istituti bancari saranno disponibili, magari su richiesta del cliente, a consentire la rinegoziazione del mutuo, pur di non perdere il cliente che comunque potrebbe trovare altrove le condizioni a lui più favorevoli.
E’ quindi buona norma quando si sta cercando di effettuare la surroga del proprio mutuo, sentire anche eventuali offerte di rinegoziazione dalla propria banca, quella con la quale abbiamo attivato il mutuo in essere: le buone proposte potrebbero venire anche da loro
La surroga è veramente a costo zero?
Anche se per la surroga non dovrebbero esserci costi aggiuntivi, il consiglio è sempre quello di verificarlo, con esplicite domande agli istituti bancari.
Un po’ di attenzione ad esempio va posta sulla assicurazione sull’immobile, che in pratica tutte le banche prevedono all’apertura del mutuo. Ad esempio potremmo aver pagato anticipatamente l’assicurazione all’atto dell’apertura del mutuo. In questo caso dovremmo chiederne il rimborso per la quota parte non fruita, a meno che non sia possibile trasferire anche questa, alle stesse condizioni, sul nuovo mutuo. Oppure potremmo avere l’importo mensile dell’assicurazione incluso nella rata, ed in tal caso dobbiamo verificare di non avere costi di assicurazione diversi sul nuovo mutuo.
Perché la surroga del mutuo?
Abbiamo visto che la surroga o la rinegoziazione del mutuo hanno in genere la finalità di ottenere delle condizioni più vantaggiose per il proprio mutuo. Anche se spesso l’obiettivo è la riduzione della rata, per avere una tenore di vita migliore, a volte le motivazioni possono essere diverse.
I più attenti, infatti, potrebbero fare delle valutazioni più di natura finanziaria: ad esempio se le condizioni di mercato sono particolarmente favorevoli si potrebbe pensare di passare da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso. Pur a fronte di un probabile aumento nell’immediato della rata, infatti, si potrebbe giovare di condizioni molto favorevoli nell’ipotesi di un successivo aumento dei tassi.
Un’altra possibilità potrebbe essere quella di una riduzione della durata per limitare l’importo della quota interessi da corrispondere, se si ha una maggiore disponibilità economica.
Insomma, la surroga è uno strumento molto importante nelle mani del mutuatario, se e come utilizzarlo richiede un’analisi approfondita delle proprie esigenze e delle condizioni del mercato.
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